30 metų NT valdymo pamokos: pastato valdymas prasideda dar brėžiniuose

Komercinių nekilnojamojo turto projektų kokybę įprasta vertinti žvelgiant į galutinį rezultatą pagal jo išlaikymo kaštus, nusidėvėjimą ar nuomininkų patirtį. Tačiau iš pastato valdymo perspektyvos, didžioji dalis šių rodiklių nulemiami gerokai anksčiau – dar planavimo ir projektavimo stadijoje. Būtent čia priimami sprendimai, kurie vėliau tampa arba ilgalaikiu privalumu, arba nuolatiniu eksploatacijos iššūkiu.

Ši logika būdinga bendrovėms, kurios pačios valdo pastatus ir po jų pastatymo – tarp jų ir „Baltisches Haus“.

Pastato kokybė užkoduojama dar prieš statybas

Vystytojai projektą realizuoja ir juda toliau, o valdytojai su pastatu dirba dešimtmečius – sprendžia nusidėvėjimo, priežiūros ir kasdienio naudojimo klausimus. „Baltisches Haus“ veikia tiek kaip ilgalaikio turto valdytojas, tiek kaip vystytojas. Šis dvigubas vaidmuo leidžia projektavimo sprendimus įvertinti ne tik per statybos, bet ir per eksploatacijos perspektyvą.

„Projektavimo klaidos niekur nedingsta. Jos tiesiog persikelia į eksploataciją. Praktikoje tai dažniausiai reiškia daugiau priežiūros, papildomų darbų ir kaštų, kurių dalies galima išvengti. Dėl to svarbiausi sprendimai turi būti priimti dar gerokai prieš pradedant statybas“, – sako „Baltisches Haus“ plėtros vadovas Irmantas Degutis.

Šį požiūrį bendrovė taiko vystydama naujus projektus. Pasak I. Degučio, dar prieš planuojant šiuo metu rekonstruojamą prekybos centrą „Mada“ ir praėjusių metų pabaigoje duris atvėrusį prekybos centrą Antakalnyje (buvusią „Eglutę“), siekta iš anksto apgalvoti pastatų funkcionalumui, eksploatacijai ir lankytojų patirčiai reikšmingus aspektus.

„Viena iš svarbiausių užduočių mūsų projektuotojams – užtikrinti ilgalaikį pastato funkcionalumą ir erdvių išplanavimo lankstumą visą pastato gyvavimo ciklą, todėl daug dėmesio skiriame pastato vizijai ir pagrindiniams planavimo sprendiniams. „Mados“ ir Antakalnio prekybos centro projektuose buvo ilgai diskutuojama apie sklypo plano sprendinius, klientų pasiekiamumą ir patogumą, stengiantis maksimaliai humanizuoti erdves aplink pastatus, juos apželdinti, pirmenybę teikėme pėstiesiems, ne automobiliams. Tinkamai įgyvendinta kliento kelionės programa yra didelė dalis projekto sėkmės“, – paaiškina I. Degutis.

Jo teigimu,  esminiai sprendiniai prekybos objektams yra susiję su funkcija ir jie prasideda žmogui net nepriėjus pastato. Pirmiausia apgalvojama kliento kelionė – kaip pirkėjai ateina į pastatą, kur paliekami automobiliai, kaip organizuojamas sunkusis transportas bei prekių tiekimas. Visų antra, kaip jiems užtikrinamas patogus judėjimas jau esant pastate: ar yra pakankamas liftų, eskalatorių, laiptų ir kitų elementų kiekis.

„Lygiai taip pat svarbu apgalvoti ir tai, kaip pastatas tarnaus jame dirbantiems žmonėms bei veiklą vykdantiems verslams. Nuo natūralios šviesos ir oro kokybės pastate iki galimybės verslams  ateityje plėstis, perplanuoti erdves bei prisitaikyti pastate, pasikeitus pirkėjų poreikiams. Tai yra esminiai funkciniai sprendimai, kurie užprogramuojami pastato architektūroje, išplanavime ir sklypo sprendiniuose. Vėliau juos pakeisti yra labai sudėtinga, nes tai reiškia esminį pastato perplanavimą ir išlaidas“, – tikina I. Degutis.

Eksploatacijos požiūriu, svarbiausios užduotys – detalus energetinių išteklių planavimas, galimybė realiu laiku valdyti nustatymus, rinkti duomenis ir efektyviai naudoti išteklius. I. Degučio teigimu, tą pasiekti padeda išankstinis pasiruošimas dar iki projektavimo pradžios, rengiant inžinerinių sistemų koncepcijas bei nuosekliai vykdant komandos mokymus su išoriniais partneriais.

Ankstyvas BREEAM vertintojų įsitraukimas keičia projektavimo procesą

„Baltisches Haus“ nauji projektai sertifikuojami pagal tarptautinį tvariųjų pastatų standartą „BREEAM New Construction”. Bendrovės požiūris į projektavimą iš esmės atitinka šio standarto principus, tiesiog siekiant sertifikato, BREEAM vertintojas įsitraukia labai ankstyvoje projekto stadijoje ir vystytojui numato pareigų.

„Toks ankstyvas trečiosios šalies įsitraukimas dar projekto inicijavimo stadijoje keičia mūsų projektavimo procesą, nes reikalauja daugiau laiko ir derinimo, bet duoda didelės naudos formuojant pagrindinius planavimo sprendinius. Tiek „Mados“, tiek Antakalnio projektuose nuo pat pradžių bendradarbiavome su „Vesta Consulting“ BREEAM vertintojais ir komanda“, – kalba I. Degutis.

Pasak „Vesta Consulting“ tvariųjų pastatų skyriaus vadovo Eugenijaus Šapel, kai kurios konsultacijos, analizės ir modeliavimai turi būti atlikti dar iki pagrindinių projektinių sprendimų patvirtinimo. Taip anksti, nes vertinimo procesas turi būti integruotas į projektavimą, statybą ir pastato užbaigimą. Tai nėra atskiras auditas projekto pabaigoje.

Dar projekto pradžioje kartu su vystytoju nustatomas siekiamas BREEAM lygis, atliekamas pirminis vertinimas ir sudaroma strategija: kokių kriterijų siekti, kurie sprendiniai sukurs didžiausią vertę ir kas už juos atsakingas. Reikalavimai paskirstomi projektuotojams, rangovui bei kitiems projekto dalyviams.

„Žinoma, procesas įmonėms kelią iššūkių, nes BREEAM reikalauja, kad sprendiniai būtų ne tik įgyvendinti, bet ir laiku išanalizuoti, apskaičiuoti bei dokumentuoti. Pradėjus per vėlai, dalies balų nebegalima susigrąžinti arba tenka keisti jau parengtą projektą, koreguoti strategiją. Iš daugiau kaip 300 mūsų įgyvendintų sertifikavimo projektų matome aiškią taisyklę: kuo anksčiau BREEAM įtraukiamas į projektą, tuo mažiau jis kainuoja ir tuo mažiau kelia rizikų“,  – paaiškina E. Šapel.

Dalis standarto reikalavimų jau sutampa su įprasta kokybiško projektavimo praktika: aukštas energinis efektyvumas, efektyvios inžinerinės sistemos, elektromobilių infrastruktūra, dviračių saugyklos ar vandens taupymas. Pasak E. Šapel, pasiekti BREEAM „Very Good“ ar „Excellent“ lygį Lietuvoje nėra labai sudėtinga, jei tikslas nustatomas anksti ir atsakomybės aiškiai paskirstomos.

Didelė atsakomybės dalis tenka rangovui

Kai daug sprendimų priimama planavimo ir projektavimo stadijoje, daugiau pareigų tenka ir rangovui, kuris įtraukiamas nuo ankstesnio etapo ir turi aktyviai dalyvauti visame procese. Rangovas turi pagrįsti, kokios medžiagos naudojamos, kaip jos tiekiamos, kokį poveikį daro statybos procesas.

„Tai priemonė rangovui pažvelgti į statybos darbų organizavimą kitaip – rangovas efektyviau naudoja resursus, optimizuoja procesus ir savo veikla daro mažesnį poveikį aplinkai. Toks ir yra tikslas – statyti pastatus kaip įmanoma tvariau. Ir tai yra aktualu visoms projekte dalyvaujančioms pusėms – protingai pasirinkti sprendinius, medžiagas, taip pat jų kiekį, kad statybos procese panaudotų medžiagų kiekis būtų kaip įmanoma mažesnis, nesusidarytų nereikalingų atliekų“, – sako „Baltisches Haus“ plėtros vadovas I. Degutis.

Statybvietėje turi būti fiksuojamas transporto judėjimas, imamasi dulkėjimo mažinimo priemonių, prižiūrima aplinka. Didelis dėmesys skiriamas atliekų rūšiavimui – siekiama, kad kuo daugiau jų būtų perdirbta ar panaudota pakartotinai.

„Iš tiesų, didelė atsakomybės dalis tenka rangovui. Net labai gerai suprojektuotas pastatas gali prarasti balus, jeigu statybos metu nebuvo renkami medžiagų ir sistemų dokumentai, tinkamai ir laiku stebima statybvietė, atliekami būtini bandymai ar tinkamai fiksuojami pakeitimai. Praktikoje ne kartą matėme, kad techniškai geras pastatas praranda dalį potencialaus rezultato ne dėl blogų sprendimų, o dėl to, kad komanda per vėlai pradėjo galvoti apie įrodymus“,  – patirtimi dalinasi E. Šapel.

Apskritai didelę reikšmę visame vertinimo procese turi veiksmų pagrindimas faktais. Neužtenka pasakyti, kad sprendinys yra geras. Reikia aiškių įrodymų: skaičiavimų, brėžinių, specifikacijų, bandymų protokolų ir gamintojų dokumentų.

„BREEAM vertina gerokai daugiau nei vien energinį efektyvumą – vertinama dienos šviesa ir akinimas, akustika, šiluminis komfortas, vidaus oro kokybė, vandens vartojimas, transportas, medžiagų kilmė ir poveikis, klimato rizikos, biologinė įvairovė, lietaus vandens valdymas, statybų atliekos, sistemų testavimas, pastato perdavimas naudotojams ir kiti aspektai“,  – vardija „Vesta Consulting“ tvariųjų pastatų skyriaus vadovas.

Sertifikatas siejamas ir su ilgalaike turto verte

Šiandien BREEAM jau yra tapęs įprasta profesionalaus komercinio NT vystymo dalimi. Pasak, E. Šapel, pagal mūsų šalies dydį ir NT rinkos apimtį, Lietuva yra aktyvi ir brandi BREEAM rinka. Oficialioje duomenų bazėje pateikiama daugiau kaip 250 su Lietuva susijusių vertinimų, bet tai nėra tikslus unikalių pastatų skaičius, tačiau aiškiai rodo didelį sertifikavimo aktyvumą.

Sertifikatas vis dažniau siejamas su finansavimu, investicijų kokybe, ESG tikslais, klimato rizikų valdymu ir ilgalaike turto verte. Galiausiai pastato kokybė vertinama pagal tai, kaip jis funkcionuoja po penkerių ar dešimties metų. O tai, kas lemia šį rezultatą, dažniausiai būna nuspręsta dar projektavimo etape.