Išsaugoti, keisti ar statyti iš naujo? „Baltisches Haus“ rekonstrukcijos sprendimų anatomija

Pastato rekonstrukcija yra strateginis sprendimas, keičiantis nuo kurio priklauso, kaip objektas veiks ir kokią vertę kurs ateityje. Kada ateina metas rekonstruoti, o kada – pradėti iš naujo? Šiuos klausimus sprendžia prekybinio nekilnojamojo turto plėtotoja ir valdytoja „Baltisches Haus“.  Pasak bendrovės plėtros vadovo Irmanto Degučio, universalių atsakymų nėra. „Sprendimas rekonstruoti niekada nebūna spontaniškas. Tai subrandintas rezultatas, kurį lemia tiek duomenys, tiek patirtis. Mūsų verslo modelis reikalauja mąstyti dešimtmečiais į priekį“, – sako I. Degutis.

Strateginis požiūris: rekonstrukcija kaip investicija į ateitį

„Baltisches Haus“ valdo daugiau kaip 100 komercinių objektų visoje Lietuvoje, kurių bendras plotas siekia 230 tūkst. kv. metrų. Didžiausią dalį užima supermarketo tipo prekybos objektai tiek regionuose, tiek didžiuosiuose miestuose. Šiuo metu bendrovė plėtoja 15 projektų. Tarp jų – prekybos centras „Mada“ Vilniuje, projektas Palangoje ir suplanuoti nauji objektai Alytuje bei Gargžduose.

„Rekonstrukcija prasideda ne nuo idėjos atnaujinti fasadą ar pakeisti plyteles, o nuo klausimo – ar pastatas vis dar atlieka savo funkciją? Ar jis atitinka šiuolaikinės prekybos, technologijų ir energetikos standartus? Duomenys ir skaičiavimai mums yra svarbus atspirties taškas – jie leidžia objektyviai įvertinti situaciją ir modeliuoti ateities scenarijus. Tačiau kartais, net ir esant stabiliems rodikliams, patirtis signalizuoja apie artėjantį lūžio momentą. Jei tuo metu nepajudi, po kelerių metų gali būti per vėlu. Tokiais atvejais būtent komanda, kurios kompetencijos apima inžinerines ir architektūrines, nuomos ir plėtros žinias, identifikuoja rekonstrukcijos poreikį “, – sako I. Degutis.

Trijų kriterijų logika

Galutinis sprendimas rekonstruoti niekada nebūna vien tik matematinis – tai trijų kriterijų ir detalios analizės derinys. Pirmasis kriterijus – pastato būklė. Vertinamas fizinis nusidėvėjimas, inžinerinių sistemų amžius ir efektyvumas, energijos ir eksploatacijos išlaidos, incidentų dažnumas, remontų sąnaudos bei jų pastarųjų metų dinamika.

Antras kriterijus – pastato funkcija. Vertinama, kaip objektai atliepia tiek nuomininkų, tiek lankytojų poreikius. Tai daugialypis kriterijus, kuris apima išplanavimą, pasiekiamumą, siūlomų prekių ir paslaugų kokybę.

„Analizuojant lankytojų srautų dinamiką, nuomininkų rotacijos lygį galima pastebėti, kad prekybos pastatas susiduria su tinkamos funkcijos problema. Objekto įvaizdis lankytojų akyse taip pat svarbus, todėl jeigu žmonės mato objektą kaip „seną“, reikia atsižvelgti ir į tai. Naudinga informacija tampa ir nuomininko atsiliepimai, ar esamas pastatas su savo infrastruktūra suteikia galimybę jam vykdyti veiklą ir uždirbti“, – sako bendrovės plėtros vadovas.

Trečiasis kriterijus – pajamų tvarumas. Siekiant įvertinti objektą pagal pajamų tvarumo kriterijų, analizuojama prekybos pastato pajamų dinamika: vidutinė nuomos kaina, nuolaidų dalis, užimtumo tendencijos, lankytojų srautai ir apyvartos. I. Degučio teigimu, ne mažiau svarbu yra stebėti įvykius rinkoje ir vertinti kitus planuojamus plėtros projektus bei jų galimą įtaką.

„Net jei šiandien pajamų srautas stabilus, vertiname  žvelgdami 5–10 metų į priekį. Jeigu matome, kad po kelerių metų objektas gali prarasti konkurencingumą, sprendimą reikia priimti dabar, nes pasiruošimas reikalauja daug laiko ir kitų resursų. Didžiausias iššūkis – inicijuoti rekonstrukciją tada, kai pastatas dar generuoja pelną, nes tai reiškia sąmoningai laikinai atsisakyti dalies pajamų. Tačiau būtent toks savalaikis ir duomenimis pagrįstas sprendimas leidžia užtikrinti pajamų stabilumą ir kurti ilgalaikę vertę“, – kalba I. Degutis.

Skirtinga rekonstrukcijos apimtis ir nauja statyba

„Baltisches Haus“ visada pirmiausia svarsto rekonstrukciją – tiek dėl tvarumo aspekto, tiek dėl finansinės logikos. Tačiau kartais senų pastatų konstrukcijos pačios diktuoja kitą kelią – pavyzdžiui, senuose pastatuose esantis kolonų tinklas nėra patrauklus šiuolaikinei prekybai, sumažina vertingą prekybai plotą. Tokiais atvejais nauja statyba tampa geresniu sprendimu, žvelgiant kelis dešimtmečius į priekį.

„Rekonstrukcija dažnu atveju leidžia išnaudoti jau turimą infrastruktūrą ir sumažinti tiek investicijų apimtį, tiek poveikį aplinkai – ypač vertinant CO₂ emisijas. Tačiau kiekvieną kartą atliekame detalų vertinimą: skaičiuojame ne tik statybos kaštus, bet ir būsimas eksploatacijos išlaidas, energinį efektyvumą bei galimą nuomos pajamų potencialą. Jei esamas pastatas neleidžia pasiekti šiuolaikinių standartų, rekonstrukcija gali tapti tik laikinu sprendimu, kuris ilgainiui kainuoja brangiau nei nauja statyba“, – paaiškina I.Degutis.

Planavimas: penkerių metų krepšelis ir trijų metų tikslumas

„Baltisches Haus“ veiklos principas yra nuoseklus, ilgalaikis planavimas. Įmonės plėtros projektų portfelio perspektyva – bent penkeri metai. Kiekvienas portfelio projektas yra tam tikroje fazėje – nuo teritorijų planavimo iki statybos. Trys artimiausi metai suplanuoti itin tiksliai ir yra žinoma, kada turi būti baigtas projektavimas, kada pradedamos statybos. Bet planas nėra statiškas – jis koreguojamas pagal nuomininkų poreikius ar rinkos pokyčius.

„Projektus valdome vadovaudamiesi gerosiomis projektų valdymo praktikomis, pavyzdžiui – nuolat tikriname savo verslo plano prielaidas ir verslo plano gyvybingumą. Kiekviename etape turime pasitikrinti, ar verslo modelis vis dar veikia. Jei matome, kad ne – sustojame ir vertiname, ką daryti toliau: ar koreguoti sprendinius, kad projektas taptų gyvybingas, ar laikinai jį padėti į stalčių. Tai nereiškia, kad projektas blogas – tiesiog tam tikru momentu jis gali būti netinkamas rinkos sąlygomis ar laikotarpiu, kai ruošiamės jį įgyvendinti“, – paaiškina I. Degutis.

Be to, „Baltisches Haus“ savo portfelyje turi ir kitų iniciatyvų, kurios dar neperžengusios pirminių fazių – jos laukia savo laiko. Toks požiūris bendrovei leidžia išlaikyti lankstumą – įgyvendinti įmonės plėtros planus, atliepiant tuo metu esančius rinkos ir klientų poreikius. „Visada galime iš savo projektų krepšelio „ištraukti“ kitą, tuo metu tinkamesnį projektą, o kitą – kuriam nepalankus metas – palikti „ant atsarginių suolelio“, kol aplinka pasikeis“,  – kalba bendrovės plėtros vadovas.

Biurokratijos labirintai – neišvengiama realybė

Vienas didžiausių iššūkių rekonstrukcijos srityje, kaip ir visoje NT ir statybų rinkoje – nuolatiniai pokyčiai teisės aktuose ir biurokratijos našta. „Baltisches Haus“ dirba visoje Lietuvoje, skirtingose savivaldybėse. Ir, pasak I. Degučio, to paties įstatymo taikymas skirtingose savivaldybėse gali skirtis. Dėl to tenka nuolat derintis, laviruoti ir planuoti didelius laiko rezervus. Tai – rizika, kurią sunku kontroliuoti.

„Nėra malonu, kai procesai stringa ne dėl mūsų kaltės, bet dėl išorinių veiksnių. Vis dėlto laikomės partneriško požiūrio. Toks požiūris ne visada paspartina procesus, pasitaiko, kad tenka laukti ilgiau, nei norėtume, tačiau tikime, kad ilgalaikėje perspektyvoje tai duoda geresnių rezultatų, nes esame ilgalaikis investuotojas. Mums svarbu kurti pasitikėjimą ir išlaikyti tvarius santykius“, – yra įsitikinęs I. Degutis.