Skaitmenizacijos patirtis: nuo vieno išmanaus pastato iki išmanaus portfelio

Komercinio NT plėtros ir valdymo bendrovė „Baltisches Haus“ vienoje vietoje šiandien stebi 46 administruojamus prekybos paskirties objektus ir apie 50 tūkst. jų veikimo parametrų. Tokio lygio skaitmenizacija labiau būdinga verslo centrams nei prekybos paskirties pastatams, ypač kai tarp jų yra ir ne vieną dešimtmetį eksploatuojamų objektų. Kaip „Baltisches Haus“ nuo pirmojo pilotinio projekto išplėtojo kartu su „Energus group“ kuriamą sistemą iki dešimtis pastatų apimančio sprendimo ir kaip tai pakeitė kasdienį jų valdymą?

Nuo pavienių įrenginių iki viso pastato

„Baltisches Haus“ valdo prekybos paskirties pastatus visoje Lietuvoje, todėl galimybė dalį jų įrangos prižiūrėti nuotoliu bendrovei buvo aktuali dar gerokai prieš dabartinės sistemos atsiradimą. Pirmuosius pastatų įrangos skaitmenizavimo žingsnius bendrovė žengė maždaug 2010 metais, pradėjusi nuotoliu stebėti pastatų mikroklimato įrangą, nustatyti gedimus ir keisti kai kuriuos nustatymus.

„Anksčiau kiekvieną įrenginį valdėme atskirai, tačiau norėjome visą įrangą stebėti ir valdyti vienoje vietoje – iš pradžių viename pastate, o ilgainiui ir visuose mūsų objektuose. Pastatų skaitmenizaciją siejame su platesniu bendrovės tikslu – kad mūsų nuomininkams būtų lengviau plėtoti savo verslą. Todėl siekiame, kad jiems tektų kuo mažiau kasdienių rūpesčių dėl patalpų bei jų įrangos“, – pasakoja „Baltisches Haus“ skaitmeninės plėtros vadovas Lukas Pukinskas.

Nuo vieno pastato iki dešimčių objektų

Vienu svarbiausių skaitmenizavimo etapų tapo prekybos centras „Žali“ Balsiuose, kuriame „Baltisches Haus“ kartu su ilgamečiu automatizavimo sprendimų partneriu „Energus group“ pirmą kartą išbandė viso pastato valdymą vienoje sistemoje. Pasak L. Pukinsko, projektas tapo savotiška „smėlio dėže“, leidusia geriau suprasti tarpusavyje susijusių inžinerinių sistemų darbą ir bendro jų valdymo galimybes.

Sukaupus šią patirtį, kilo poreikis panašų sprendimą pritaikyti didesniam objektų skaičiui. Maždaug prieš trejus metus „Energus inovacijos“ pasiūlė savo vystomą debesijos pagrindu veikiančią platformą „Ennerio“.

„Baltisches Haus“ ją pirmiausia kelis mėnesius bandė savo objektuose, pradėjo naudoti 2024 m. liepą, o netrukus bendrovė įsitraukė ir į jo plėtojimą – kartu su „Energus inovacijos“ komanda tobulino sistemos funkcijas, duomenų atvaizdavimą ir kitus kasdienei pastatų priežiūrai reikalingus sprendimus.

„Mes į šią sistemą įdėjome nemažai savo praktinės patirties – nuo funkcionalumo iki to, kaip turi būti pateikiama informacija. Mums reikėjo įrankio, su kuriuo galėtume patys dirbti kasdien, todėl daug dalykų su „Energus inovacijos“ komanda derinome ir tobulinome kartu“, – sako L. Pukinskas.

„Energus inovacijos“ direktorius Svajūnas Masla šį bendradarbiavimą apibūdina kaip abipusį: „Baltisches Haus“ turi savo sistemos naudojimo viziją ir nuolat teikia pasiūlymus, o partneriai siūlo naujas funkcijas bei integracijas. Pokalbiai apie tai, ką galima patobulinti ar papildomai prijungti, vyksta praktiškai kiekvieną savaitę.

„Jie turi savo viziją, kaip nori tai daryti, o mes bandome rasti geriausią būdą ją įgyvendinti. Praktiškai kas savaitę turime vienokius ar kitokius susitikimus ir kalbamės, ką galima pagerinti, su kuo dar papildomai sujungti. Tokio dėmesio kokybei ir savo klientų aptarnavimui tarp verslų tikrai dažnai nepamatysi“, – kalba S. Masla.

Kas anksčiau trukdavo valandas, dabar – minutes

Šiandien „Ennerio“ platformoje „Baltisches Haus“ stebi apie 1 300 valdiklių ir prietaisų, iš kurių gauna ir saugo maždaug 50 tūkst. parametrų – nuo įrangos būklės ir darbo režimų iki temperatūros bei energijos vartojimo. Šie duomenys padeda stebėti pastatų veikimą ir laiku pastebėti galimus sutrikimus.

Vienas iš praktinių sistemos veikimo pavyzdžių – automatiniai pranešimai apie mikroklimato nuokrypius. Pavyzdžiui, jeigu patalpoje nustatyta 22 laipsnių temperatūra, tačiau per valandą įranga jos nepasiekia, „Baltisches Haus“ darbuotojas gauna signalą ir gali tikrinti priežastį. Taip atsiranda galimybė į problemą reaguoti dar prieš nuomininkui kreipiantis į pastato valdytoją.

„Norime apie gedimą sužinoti pirmieji ir imtis veiksmų dar iki nuomininko kreipimosi. Turėdami daugiau informacijos apie įrangos veikimą, galime anksčiau pastebėti nukrypimus ir išsiaiškinti jų priežastis. Idealiu atveju nuomininkas sutrikimo net nepajunta, nes spėjame jį pašalinti anksčiau. Tokiu būdu mažiname klientų rizikas, pastangas, taupome jų laiką“, – sako L. Pukinskas.

Centralizuotas pastatų valdymas taip pat pakeitė pasikartojančių darbų atlikimo principą bei trukmę. Pavyzdžiui, kiekvieno šildymo sezono pradžioje ir pabaigoje reikia pakeisti įrangos režimus iš vasaros į žiemos arba atvirkščiai.

„Anksčiau kolega turėdavo atskirai prisijungti prie 35 valdiklių ir kiekviename rankiniu būdu pakeisti nustatymus. Vienam valdikliui prireikdavo nuo trijų iki penkių minučių, tad visas darbas užtrukdavo mažiausiai pusantros valandos. Dabar tai atliekame viena komanda, o kartu su patikrinimu, ar visi režimai pasikeitė, užtrunkame iki 10 minučių“, – pasakoja L. Pukinskas.

Taigi vienas sezoninis perjungimas sutrumpėjo mažiausiai 85 minutėmis. Kadangi šis darbas atliekamas du kartus per metus, darbuotojams lieka daugiau laiko kitoms pastatų priežiūros užduotims.

Sistemos nauda apima ir kasdienį gedimų nustatymą. Specialistai vienoje vietoje gali patikrinti įrenginių būklę, įvertinti parametrų pokyčius, o kai kuriais atvejais – nuotoliu pakeisti nustatymus ar atkurti įrangos veikimą. Fizinių patikrinimų objektuose vis dar reikia, tačiau dalį problemų galima nustatyti dar prieš vykstant į vietą.

Duomenys naudojami tolimesniems sprendimams

„Baltisches Haus“ sukauptus duomenis vertina ir kaip pagrindą tolesniems sprendimams dėl pastatų eksploatacijos. Maždaug 50 tūkst. parametrų istorija suteikia galimybę analizuoti, kaip įranga veikė skirtingomis sąlygomis, lyginti laikotarpius ir pastebėti pasikartojančius nuokrypius.

„Duomenys mums yra vertingas įmonės turtas. Juos kaupdami ir analizuodami galime priimti objektyvesnius, konkrečiais rodikliais pagrįstus sprendimus. Be to, sukaupti duomenys atveria galimybes pasitelkti naujausias technologijas, tarp jų ir dirbtinį intelektą. Kuo daugiau informacijos sukaupiame, tuo geriau galime planuoti pastatų priežiūrą ir būsimas investicijas. Visa tai kuria tiesioginę vertę ir nuomininkams: duomenimis grįstas valdymas padeda efektyviau valdyti eksploatacijos kaštus, išvengti techninių trikdžių ir leidžia klientams visą dėmesį skirti savo verslo auginimui, o ne pastato priežiūrai“, – sako L. Pukinskas.

Viena iš jau naudojamų duomenimis pagrįsto valdymo galimybių – įrangos darbo derinimas prie elektros biržos kainų. „Ennerio“ platforma mato kitos dienos elektros kainas, o atskiras bendrovės sukurtas modulis pagal istorinius duomenis jas prognozuoja ir šešioms dienoms į priekį.

„Galime iš anksto susitarti, kaip sistemos turi reaguoti į kainos pokytį. Pavyzdžiui, kainai pakilus 20–30 proc., jų darbo intensyvumas gali būti sumažintas, o esant labai dideliam kainos šuoliui vėdinimas trumpam išjungiamas. Kai kaina normalizuojasi, sistema vėl grįžta prie įprasto darbo“, – aiškina S. Masla.

Toks valdymas turi nustatytas ribas. Jeigu mikroklimato rodikliai priartėja prie nustatytų minimalių verčių, valdymas pagal kainą nutraukiamas ir sistema grįžta prie mikroklimato palaikymo.

„Baltisches Haus“ šią galimybę naudoja valdydama dalį objektų sistemų, kurioms elektra perkama biržos kainomis. Kainai smarkiai pakilus, įranga gali būti perjungiama į mažesnio intensyvumo režimą arba kuriam laikui sustabdoma. Čia pasitarnauja pastato šiluminė inercija: per valandą ar dvi patalpos nespėja stipriai atvėsti ar įkaisti.

„Kai biržoje atsiranda kainos pikas, galime sistemą trumpam perjungti į žemesnį režimą ar išjungti. Pastatas turi savo inerciją, todėl per tą laiką jo temperatūra stipriai nepasikeičia, o kainai nukritus sistema vėl įsijungia. Taip galime dalį vartojimo perkelti iš brangiausių valandų“, – pasakoja L. Pukinskas.

Platformoje „Baltisches Haus“ taip pat stebi ant objektų įrengtų saulės elektrinių būklę – ar jos veikia, ar nėra gedimų. Be mikroklimato ir energijos vartojimo, sistema naudojama automobilių stovėjimo aikštelių apšvietimui, tinklo įrangos ir kamerų įrenginių būklei stebėti. Taip vienoje vietoje kaupiama informacija apie vis daugiau pastatų eksploatacijos sričių.

 Kiek svarbūs pastato statybos metai?

Skaitmenizuojant kelias dešimtis skirtingo amžiaus pastatų nemažai darbo teko atlikti ir pačiuose objektuose. Maždaug prieš penkerius metus „Baltisches Haus“ pradėjo tvarkyti jų vidinį duomenų perdavimo tinklą. Darbai truko apie dvejus metus.

Pasak „Energus inovacijos“ skaitmeninių sprendimų skyriaus vadovo Martyno Kičo, sprendimas pirmiausia susitvarkyti pastatų vidinį tinklą vėliau gerokai palengvino jų prijungimą prie bendros sistemos. Sutvarkyta infrastruktūra liko valdoma pačios „Baltisches Haus“ ir gali būti naudojama nepriklausomai nuo pasirinkto technologijų tiekėjo.

Per ilgą eksploatacijos laiką L. Pukinsko teigimu, pastatuose buvo atsiradę skirtingų kabelių, sujungimų ir papildomos įrangos, todėl pasitaikydavo duomenų perdavimo sutrikimų, kuriems pašalinti prireikdavo nemažai laiko. Sutvarkius vidinius tinklus, duomenys perduodami be trikdžių, o įrangą prijungti prie bendros sistemos tapo paprasčiau.

„Pastato statybos metai mažai pasako apie tai, kaip lengva jį prijungti prie sistemos. Pastatas gali būti senas, bet tai nereiškia, kad sena ir jo įranga. Ji galėjo būti prižiūrėta, atnaujinta, pakeista prieš 10 ar 20 metų. Todėl pirmiausia važiuojame į objektą, atliekame auditą ir žiūrime, kokia įranga ten iš tikrųjų yra, ką iš jos galime nuskaityti ir valdyti“, – aiškina M. Kičas.

Viena vertus, naujesnę įrangą dažniausiai prijungti paprasčiau. Tačiau kita vertus, pasak M. Kičo, naujos inžinerinės sistemos paprastai ir taip veikia efektyviau, todėl papildomo optimizavimo rezervas gali būti mažesnis. Senesniame objekte integracijai gali prireikti daugiau darbo ir investicijų, tačiau esamoje įrangoje galima rasti daugiau neišnaudotų galimybių ir pasiekti gan greitą investicijų atsiperkamumo trukmę.

Įgyta „Baltisches Haus“ patirtis eksploatuojant esamus pastatus praverčia ir projektuojant naujus. Bendrovė jau taiko savo techninius reikalavimus naujų objektų inžinerinėms sistemoms. Iš anksto vertinama, kaip įranga bus valdoma, kokius duomenis iš jos bus galima gauti ir kaip ji bus prijungta prie bendros sistemos.